Kinh nghiệm ký hợp đồng mua nhà chung cư

Chị Thắm(một nhân viên kế toán) cho hay gia đình chị đang muốn mua một căn hộ rất đẹp tại chung cư cao cấp The Emerald Mỹ Đình. Nhưng vấn chị lại đang lo lắng không biết phải chuẩn bị những gì để ký hợp đồng đồng mua bán đúng theo thủ tục pháp lý. Đây là câu hỏi không chỉ của riêng chị thắm mà còn của rất nhiều người lần đầu mua nhà chung cư. Vậy đâu là câu trả lời cho vấn đề này ? Dưới đây sẽ là lời khuyên về kinh nghiệm ký hợp đồng mua nhà chung cư của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.

Kinh nghiệm ký hợp đồng mua nhà chung cư

1. Kiểm tra đầy đủ giấy tờ pháp lý của chung cư

Một chung cư được cấp phép xây dựng khi có đầy đủ giấy phép xây dựng phần móng và phần thân được cấp bởi sở xây dựng thành phố trực thuộc.Sau đó mới được cấp phép bán căn hộ từ sở công thương.Tất cả các giấy tờ đều phải có dấu hợp pháp của cơ quan ban hành,nếu photo thì phải có công chứng.Một chung cư có đủ các điều kiện trên mới được mở bán.Đây là Một kinh nghiệm ký hợp đồng mua nhà chung cư quan trọng giúp bạn tránh trường hợp mua phải chung cư chưa có giấy phép xây dựng.

2. Lưu ý khi chuẩn bị thủ tục mua nhà chung cư

a. Về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng:

Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung). Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác).

b. Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư:

Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đó (Bản nội quy này là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư). Bản nội quy phải đảm bảo các nội dung chính đã quy định tại Điều 9 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

c. Về diện tích căn hộ nhà chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích căn hộ đó theo quy định tại Điều 2 của Thông tư này.

d. Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư:

- Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá bán căn hộ nhà chung cư đã bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ. Trong trường hợp kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

- Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp. Mức đóng góp kinh phí không vuợt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành.

e. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư thực hiện theo Phụ lục ban  hành kèm theo Thông tư này để áp dụng đối với trường hợp mua bán căn hộ nhà chung cư lần đầu trong dự án đầu tư xây dựng mà bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở. Đối với việc mua bán các phần sở hữu riêng khác trong nhà chung cư thì cũng có thể áp dụng những nguyên tắc nêu tại Điều này và Mẫu hợp đồng quy định tại Phụ lục Thông tư này để thực hiện.

Theo điều 1 Thông tư này quy định : 

Điều 1. Trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho Bên mua và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng

1. Tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho Bên mua căn hộ nhà chung cư.

2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư bao gồm hồ sơ cơ sở và hồ sơ từng căn hộ nhà chung cư.

2.1. Trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng, tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ cơ sở của nhà chung cư.   

Về Thủ tục cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư

Theo quy định của pháp luật thì điều kiện xin đề nghị cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư được quy định như sau:

- Bạn phải thanh toán đầy đủ tiền ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung với nhà đầu tư (thanh toán hợp đồng mua bán với nhà đầu tư).

- Đề nghị nhà đầu tư cấp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.

 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với nhà đầu tư.

Nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện trên đây, thì bạn được làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư.

Hồ sơ xin đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư gồm có: 

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (01 bản lưu tai cơ quan thuế).

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (01 bản lưu tai cơ quan địa chính).

- 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của người đề nghị cấy giấy (bao gồm những người đứng tên trong Hợp đồng mua bán).

- 02 tờ khai Lệ phí trước bạ, 03 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được uỷ quyền).

Toàn bộ hồ sơ xin đề nghị cấp giấy quyền sở hữu căn hộ chung cư nộp tại Văn phòng Đăng ký đất và nhà nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan Nhà nước.

Đây là một số kinh nghiệm quý báu để ký hợp đồng mua bán chung cư giúp bạn hiểu hơn về vấn đề này.